Le dossier de la location court terme refait encore surface, cette fois dans une nouvelle mouture du règlement et qui a été présenté samedi le 27 avril en consultation publique. Celle-ci est essentiellement différente de la précédente à l’égard des éléments suivants : 

• Le plafond initial de 125 chalet s en location à court terme autorisés a été abrogé, donc ne tient plus.
• L’amendement ajoute l’exclusion des résidences en bordure des lacs et des rivières au niveau des normes du nouvel usage location court terme. Cette exclusion se retrouve tant dans l’amendement du règlement de zonage #24-1187, que dans les modifications des critères des usages conditionnels prévus au règlement # 24-1189.

 

Vous pouvez retrouver ces 2 projets de règlement en suivant ce lien. Ils seront présentés pour adoption par le Conseil municipal lors d’une assemblée extraordinaire du Conseil mardi prochain, le 30 avril. Le processus est sous pression puisque nous n’aurons que 10 jours pour réagir!

https://www.saint-donat.ca/la-municipalite/administration-municipale/reglements-municipaux/

 

Il faut comprendre que l’exclusion des bords de lacs et rivières par le Conseil municipal vise à obtenir l’adhésion du plus grand nombre d’associations de lacs et de citoyens au concept de la location court terme sur le territoire de St-Donat. On se rappellera toutefois le débat de l’automne dernier et la grande mobilisation des associations et des citoyens ayant permis d’obtenir près de 500 signatures pour demander l’ouverture d’un registre. Pour l’APELA (Association du Lac Archambault) et l’ARLO les enjeux demeurent les mêmes, notamment, et surtout, pour nos membres en 2^e rang qui semblent devenir des citoyens de seconde zone pour la municipalité. La bonne nouvelle de cette démarche est que ces 500 citoyens sont maintenant   habilités à voter lors d’un éventuel référendum. 

L’ARLO et l’APELA ont fait réviser par un conseiller juridique la règlementation proposée dans une optique de sa validité et de sa force exécutoire. Le risque qu’un tribunal, à la demande d’un propriétaire se sentant lésé, puisse prononcer la nullité de certains aspects clés de la règlementation crée un angle mort important à notre avis, lequel au final pourrait donner un résultat très différent de celui souhaité par le Conseil municipal et présenté aux associations.

 

Outre une coquille importante à l’article 3 du 24-1187, notons 2 éléments parmi tant d’autres :

 

• L’article 3 du règlement 24-1187 ne respecte pas la règle de l’uniformité des usages dans une même zone tel que prévu à l’article 113, al 2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (les usages autorisés doivent être les mêmes partout dans la zone, ce qui n’est plus le cas si on les restreint en fonction de la proximité d'un plan d’eau). Il pourrait y avoir une nullité absolue de la restriction à proximité des plans d’eau, qui pourrait facilement tomber si un propriétaire l’attaquait. Donc c’est une fausse sécurité. Tout le territoire deviendrait alors éligible à la location à court terme commerciale, sous réserve des usages conditionnels.

 

• (Quant au règlement 24-1189 sur les usages conditionnels, selon nos conseillers juridiques, ce dernier n’est pas vraiment un règlement sur les usages conditionnels puisqu’il se limite à établir comme « critère » des conditions sous forme de normes de la même manière qu’un règlement de zonage. La municipalité veut transformer son pouvoir réglementaire normatif de zonage en pouvoir discrétionnaire d’évaluation de chaque cas au mérite sans critère à caractère discrétionnaire pour lui permettre d’évaluer chaque dossier en fonction de ses particularités, incluant ses potentiels et ses contraintes.   C’est une faille importante.

 

Vous pouvez retrouver le document APELA – ARLO sur le site web de l’ARLO en suivant ce lien.

 

https://www.arlo.ca/fr/documentation  

 

Ceci dit :

À la suite de la consultation publique du 27 avril 2024, APELA et ARLO fondent peu d’espoir quant à la réceptivité du Conseil municipal de trouver un compromis qui les satisfasse.

 L’exclusion des résidences en bordure des lacs et des rivières nous apparaît comme un leurre, car cette « soi-disant » protection pourrait voler en éclat dès la première contestation, laissant libre cours à une expansion du droit de location à court terme sans limites.

 Compte tenu de l’importance du 2^e rang sur nos 2 lacs, l’exclusion des terrains adjacents nous apparait une bien mince consolation. Nos membres en 2^e rang qui ont un droit d’accès aux lacs risquent de devoir le partager avec des étrangers à chaque fin de semaine de l’été. Pire, un promoteur n’a qu’à acheter un terrain riverain pour en faire profiter aux 50 chalets en location qu’il fait construire en second rang.

 Une approche par zones, et en réinstaurant la limite de 125 chalets, nous apparait de loin la meilleure approche, au lieu d’une autorisation mur à mur sur tout le territoire de la municipalité.

 Finalement, nous sommes dubitatifs à l’égard des commentaires du conseiller St-Amour lors de la consultation du 27 avril qui sous-entend que l’approbation des règlements proposés par le conseil est le seul moyen pour avoir un budget pour contrôler les AirBnB. Alors que nous considérons que c’est plutôt une question d’allocation de ressources budgétaires par notre Municipalité en fonction des priorités de ses citoyens.

 

 Le Conseil s’est engagé à revenir aux citoyens présents avec une opinion sur certains aspects juridiques soulevés par ARLO et APELA. Nous en ferons de même de notre côté, notamment sur la prétention du maire quant au caractère « béton » de son règlement 24-1189 sur les usages conditionnels et du caractère exécutoire de la restriction pour les propriétés riveraines sur les cours d’eau.

 

Le cas échéant, nous reviendrons vers vous pour demander une ouverture de registre pour les zones qui nous concernent aux lacs Ouareau et Archambault menant possiblement à un référendum.